Zakonodaja

Stanovanjski zakon – SZ-1 (URL št. 69/03, 57/08, 87/11)
Stvarnopravni zakonik – SPZ (URL št. 87/02)

http://www.uradni-list.si/1/objava.jsp?urlid=200287&stevilka=4360
Pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj (URL št. 20/04, 18/11)

http://www.uradni-list.si/1/objava.jsp?stevilka=878&urlid=200420
Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnih lastnikov v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka (URL št. 75/03, 11/04)

http://www.uradni-list.si/1/objava.jsp?urlid=200411&stevilka=467
Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (URL št. 60/09, 87/11)

http://www.uradni-list.si/1/content?id=93454

Rezervni sklad

Kaj je rezervni sklad?

Rezervni sklad je instrument za zagotavljanje vzdrževanja večstanovanjskih stavb. Gre za pomemben institut Stanovanjskega zakona (SZ-1), ki rezervni sklad podrobneje opredeljuje (predpisal ga je namreč že Stvarno pravni zakonik z začetkom l. 2003)in dodaja vrsto varovalk, ki zagotavljajo varnost sredstev, zbranih v skladu.

Kakšen je namen rezervnega sklada?

V rezervnem skladu se mesečno zbirajo sredstva lastnikov stanovanj v večstanovanjskih stavbah za njihovo vzdrževanje. Namen rezervnega sklada je torej zagotoviti oz. izboljšati vzdrževanje stanovanjskega fonda, hkrati pa porazdeliti finančna bremena lastnikov na daljše obdobje.

Kdo je dolžan vplačevati v rezervni sklad?

Rezervni sklad je obvezen za vse stavbe v etažni lastnini, stanovanjske, stanovanjsko-poslovne, poslovno-stanovanjske in poslovne stavbe,ki imajo več kot dva etažna lastnika, več kot osem posameznih delov (tj. stanovanj, poslovnih prostorov ali drugih posameznih delov) ter so starejše od 10 let. Vplačevanje v rezervni sklad pa je, skladno z 41. členom Stanovanjskega zakona ter s 119. členom Stvarnopravnega zakonika, izključna obveznost etažnih lastnikov, ki so namreč dolžni vzdrževati svoj posamezni del ter skupne dele. Lastnik nima zakonske podlage, da bi prisilil najemnika, da namesto njega vplačuje v rezervni sklad.

Od česa je odvisna višina mesečnega zneska za rezervni sklad?

Znesek mesečnega vplačila v rezervni sklad je določen s Pravilnikom o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka. Prispevek se izračuna glede na velikost površine posameznega dela, starost nepremičnine in morebitno izvedeno rekonstrukcijo nepremičnine. Minimalni prispevek znaša:

Glede na ocenjeno vrednost vzdrževalnih del in načrt vzdrževanja pa je prispevek lahko tudi višji. Po sprejetju sklepa o višjem prispevku so tega dolžni plačevati vsi etažni lastniki, tudi tisti, ki so glasovali proti.

Ali se sredstva, vplačan v rezervni klad, vrnejo lastniku v primeru, da stanovanje ali poslovni prostor proda?

Stanovanjski zakon določa, da so sredstva, vplačana v rezervni sklad, nepovratna, tako, da ostanejo v rezervnem skladu tudi po prodaji katerekoli nepremičnine.

Kdo upravlja s sredstvi rezervnega sklada?

S sredstvi rezervnega sklada gospodari upravnik. Le-ta mora zagotoviti, da se vsa plačila etažnih lastnikov v rezervni sklad vodijo na posebnem transakcijskem računu. Upravnik mora za sredstva rezervnega sklada voditi knjigovodsko ločeno evidenco za vsako stavbo. Če izvaja upravnik vplačila etažnih lastnikov preko svojega transakcijskega računa, mora najkasneje v roku 10 dni od vplačila posameznega etažnega lastnika odvesti ta sredstva na transakcijski račun rezervnega sklada.

Za kakšne namene lahko uporabimo sredstva iz rezervnega sklada?

Sredstva rezervnega sklada se uporabljajo za:

• poravnavo predvidenih stroškov vzdrževanja,
• plačilo nujnih vzdrževalnih del*,
• dela, ki so vezana na učinkovitejšo rabo energije,
• odplačevanje posojil, najetih za plačilo vzdrževalnih del,
• zalaganje stroškov izterjatve plačil v rezervni sklad.

*Nujna vzdrževalna dela so tista, ki niso predvidena v načrtu vzdrževanja a je njihova takojšnja izvedba potrebna za ohranitev kvalitete bivanja in za preprečitev nastanka nadaljnje škode. Sem spadajo tudi dela, ki jih je potrebno izvesti in jih odreja inšpekcijska odločba.

Neplačevanje sredstev v rezervni sklad

Če etažni lastnik ne vplača svojega prispevka v rezervni sklad, ga mora upravnik pisno pozvati k plačilu. Poziv upravnika se šteje za verodostojno listino v smislu zakona, ki ureja izvršbo in zavarovanje. Ker gre v tem primeru za dolg etažnega lastnika, lahko pride v primeru, da ni možna drugačna prisilna izterjava, v zadnji fazi tudi do prodaje dolžnikovega stanovanja in poplačilo dolgov iz kupnine.

Lastniki

Načini odločanja lastnikov

O poslih upravljanja večstanovanjske stavbe lahko etažni lastniki odločajo:

• s podpisovanjem listine, na kateri je zapisan predlog sklepov,
• na zboru lastnikov.

Pisno se glasuje tako, da se podpiše listina, na kateri se odloča za ali proti predlaganemu sklepu. Na listini morajo biti navedeni:

• predlog sklepov,
• obrazložitev sklepov,
• ime lastnika in datum podpisa listine ter
• večina, potrebna za sprejem sklepov.

Predlog je sprejet, če ga podpiše potrebno število etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže, in to najkasneje v roku treh mesecev od dne, ko ga podpiše prvi etažni lastnik. Če s pisnim glasovanjem odločitev ni bila sprejeta, ker ni glasovalo zadostno število etažnih lastnikov, lahko upravnik skliče zbor lastnikov.

Zbor lastnikov

Zbor lastnikov lahko skliče upravnik, etažni lastniki, ki skupaj dosegajo najmanj 1/5 solastniških deležev, ali nadzorni odbor. Tisti, ki skliče zbor lastnikov, tudi oblikuje predlog sklepov, o katerih se bo odločalo z glasovanjem. Zbor etažnih lastnikov praviloma vodi upravnik, lahko pa tudi etažni lastnik, ki ga z večino prisotnih glasov določi zbor, oziroma tisti, ki je zahteval sklic zbora.

Zbor etažnih lastnikov veljavno odloča, če je na seji zbora prisotna takšna večina, ki se v skladu s stanovanjskim zakonom zahteva za odločanje (za posle rednega upravljanja več kot 50% solastniških deležev).

Če predlagana odločitev ni sprejeta, ker na zboru ni bila prisotna potrebna večina, lahko zbor z večino prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih sklene, da naj upravnik v roku največ 14 dni skliče ponovljeno zasedanje zbora. Vabilo za sklic ponovljenega zbora mora, poleg ostalih sestavin vsebovati tudi opozorilo, da bo zbor lastnikov o predlogih, ki se nanašajo na redno upravljanje, na ponovljenem zasedanju sklepal z večino prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih. Na ponovljenem zasedanju zbora se lahko veljavno glasuje o predlogih sklepov, ki so bili navedeni v vabilu za sklic in ki se nanašajo na redno upravljanje, z večino prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih.

Nadzorni odbor

Etažni lastniki lahko imenujejo nadzorni odbor.
Če etažni lastniki ne sklenejo drugače, ima nadzorni odbor tri člane (ki izmed sebe izberejo predsednika) in nadzoruje delo upravnika, ki izhaja iz pogodbe o opravljanju upravniških storitev, predlaga predloge sklepov, o katerih se glasuje s podpisovanjem listine, ter daje pobude upravniku.
Na osnovi pooblastila, danega na zboru lastnikov, lahko nadzor izvaja tudi eden od etažnih lastnikov.

Posli rednega upravljanja

To so posli, za katere je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot 50% solastniških deležev. Za posle rednega upravljanja se štejejo zlasti:

• posli obratovanja večstanovanjske stavbe;
• posli vzdrževanja večstanovanjske stavbe, tj. posli, ki so potrebni za to, da se ohranjajo pogoji za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote; za vzdrževanje se šteje izvedba vseh del v skladu s predpisi o graditvi objektov ter zagotavljanje delovanja sistemov varstva pred požarom in drugih ukrepov za zaščito in reševanje; za posel rednega upravljanja se šteje tudi odločanje o načrtu vzdrževanja;
• določitev ter razrešitev upravnika in nadzornega odbora;
• oddajanje skupnih delov v najem;
• vgradnja dodatnih delilnikov, merilnikov ali odštevalnih števcev, ki omogočajo posredno določanje deležev za porabljeno toploto, toplo in hladno vodo v posamezni obračunski enoti;
• sprejemanje načrtov vzdrževanja;
• sprejemanje hišnega reda; ….

Če etažni lastniki zaradi nezadostne večine ne morejo sprejeti sklepa glede rednega upravljanja, posel pa je nujen za vzdrževanje stvari, lahko kateri koli etažni lastnik predlaga, da o izvedbi posla odloči sodišče v nepravdnem postopku. Odločba sodišča nadomešča sklep etažnih lastnikov.

Za plačilo stroškov, ki so posledica veljavno sprejetih sklepov, odgovarjajo etažni lastniki ne glede na to, ali so glasovali proti predlaganim sklepom.

Posli, ki presegajo okvir rednega upravljanja

Odločanje z več kot tričetrtinskim soglasjem (več kot 75 % soglasje)

Lastniki z več kot tremi četrtinami solastniških deležev odločajo o:

• sklenitev pogodbe o medsebojnih razmerjih;
• opravljanje dovoljene dejavnosti v delu stanovanja;
• zavarovanje stavbe;
• vse izboljšave, ki ne štejejo za vzdrževanje, za katere ni potrebno pridobiti gradbenega dovoljena, pomenijo pa vgraditev novih naprav, opreme, instalacij ali njihovo nadomestitev pred potekom pričakovane dobe trajanja, kamor sodijo na primer zgodnja obnova (prenova) kurilnice, toplotnih postaj ali podpostaj, kar ima za posledico prehod na drug energent, namestitev klima naprav na skupne dele (fasado, streho stavbe), agregatov za proizvodnjo električne energije, sončnih zbiralnikov ali sončnih celic ter vgradnja izolacije ali materialov, ki se vgrajujejo z namenom učinkovite rabe energije, ipd.

Odločanje s soglasjem vseh lastnikov (100 % soglasje)

Lastniki se soglasno odločajo o:

• sporazumu o določitvi ali spremembi solastniških deležev za potrebe izvajanja zakona;
• spremembi razmerja med skupnimi in posameznimi deli;
• omejitvi rabe posameznih delov (prepoved uporabe stanovanja v druge namene);
• omejitvi rabe skupnih delov (prepoved uporabe skupnih delov v druge namene);
• sporazumu o določitvi posebnih skupnih delov ter solastniških deležev na posebnih skupnih delih;
• spremembi namembnosti posameznega stanovanja; vseh izboljšavah in gradbenih delih, za katera je potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje;
• določitvi upravnika v stavbah, kjer to po zakonu ni obvezno.

Redna vzdrževalna dela manjše vrednosti

Upravnik mora tekoče skrbeti za izvedbo rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti (npr. manjša pleskarska dela, zamenjava manjših rezervnih delov in podobno) na skupnih delih večstanovanjske stavbe. Redna vzdrževalna dela manjše vrednosti so navedena v PRILOGI 3 Pravilnika o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj (URL, št. 20/2004). Za izvedbo teh del upravnik ne potrebuje sklepa etažnih lastnikov, mora pa o izvedenih delih poročati na zboru lastnikov. Stroški rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti bremenijo etažne lastnike.

Obvestilo o spremembi lastništva

Etažni lastnik, ki prenese lastninsko pravico s pravnim poslom, mora upravnika takoj, najkasneje pa v tridesetih dneh od dneva, ko ima pridobitelj pravico predlagati vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, obvestiti o spremembi lastninske pravice in mu predložiti tudi kopijo dokumenta, iz katerega so razvidni vsi podatki o spremembi lastništva in o novem lastniku, upravnik pa mora o tem obvestiti geodetsko upravo.

Za prijetnejše bivanje

Medsosedski odnosi

Vsak od nas si želi življenjski prostor, v katerem se počuti dobro. Vsekakor pa smo si v civilizirani družbi postavili določena »pravila«, ki podajajo smernice za dobre sosedske odnose in harmonično stanovanjsko sosesko.

Na nezadovoljstvo uporabnikov stanovanj pogosto vplivajo tudi slabi medsosedski odnosi. Vzroki so različni, npr. prekomeren hrup v nočnih urah, pasji lajež, onesnaževanja prostorov ali pa nezakonito prilaščanje skupnih prostorov in površin.

Uredba o hrupu v naravnem in življenjskem okolju dovoljuje uporabo kosilnic, škropilnic, žag, vrtalnih in brusnih strojev ter opravljanje drugih hišnih opravil, ki povzročajo v okolju visoke ravni hrupa, od ponedeljka do sobote med 8. in 19. uro. Med prazniki in dela prostimi dnevi pa je uporaba naprav in izvajanje zgoraj navedenih del prepovedana.

Omejitve pa se ne nanašajo na izvajanje nujnih vzdrževalnih del za preprečitev nadaljnje škode. Nadzor nad izvajanjem uredbe opravljajo inšpektorji, pristojni za varstvo okolja, in policija.

Jasno je, da se ob vsaki obnovi stanovanja pojavijo hrup, ropot in prah. V takih primerih je priporočljivo, da lastnik s kratkim obvestilom na oglasni deski seznani sostanovalce o nameravanem posegu in predvidi čas trajanja teh del. S takim prijaznim dejanjem bi seznanil ostale uporabnike stanovanj o dogajanju v svojem stanovanju in preprečil marsikatero slabo voljo in negodovanje.

Zlasti pasji lajež predstavlja za sosede veliko motnjo. Lastniki živali so zato dolžni poskrbeti, da je v času njihove odsotnosti zanje primerno poskrbljeno. Lastnik psa na sme puščati brez povodca na javnih in drugih površinah. V primerih onesnaženja teh površin s pasjimi iztrebki pa jih mora odstraniti.

Za urejanje medsebojnih odnosov med lastniki v večstanovanjskih objektih Stanovanjski zakon ni predvidel posebnih določil. Na podlagi 27. člena SZ-1 (Ur. l. RS, št. 69/03) lahko določijo lastniki splošna pravila pri uporabi večstanovanjske hiše s hišnim redom, ki ga z večino sprejmejo in potrdijo na zboru etažnih lastnikov.

Hišni red

Za urejanje medsebojnih odnosov, lastniki določijo, na podlagi 27. člena Stanovanjskega zakona, splošna pravila pri uporabi večstanovanjske hiše.

S hišnim redom se določajo pravice in obveznosti, ki jih imajo uporabniki stanovanj, stanovalci in uporabniki poslovnih prostorov, z namenom, da se zagotovijo pogoji za nemoteno uporabo stanovanj in poslovnih prostorov, zavarujejo varnost, red, mir in čistoča.

Določila hišnega reda veljajo za vse osebe, ki bivajo ali se nahajajo v zgradbi.

Vsaka stanovanjska hiša ali stavba, v katerem sta dve ali več kot dve stanovanji, mora imeti na vidnem mestu izobešen, hišni red, opozorilno tablo civilne zaščite o znakih alarmiranja in navodilih o ravnanju v primeru naravnih in drugih nesreč, vidno obvestilo, kdo od stanovalcev hrani ključe podstrešja, števcev vode in plina, zapornih ventilov in kdo od stanovalcev opravlja hišniška opravila.

Glavna požarna plinska pipa in glavni vodni ventil morata biti vedno dostopna in vidno označena. Stanovalci morajo skrbeti za primerno stanovanjsko kulturo v hiši in na zemljišču, ki hiši pripada.

Dolžnosti stanovalcev

1. paziti na red in čistočo v stanovanjih, skupnih prostorih ter na zemljišču, ki pripada hiši;
2. ne motiti drugih uporabnikov stanovanj, predvsem pa zagotoviti mir v nočnem času med 22. in 6. uro;
3. parkirati vozila na za to določenih mestih;
4. ugašati luči na hodnikih in v drugih skupnih prostorih;
5. takoj sporočiti hišniku ali upravniku pomanjkljivosti in okvare na inštalacijah;
6. javljati spremembe o številu članov skupnega gospodinjstva ali podnajemnikov;
7. zagotoviti čiščenje skupnih prostorov in odstranjevanje snega s pločnikov;
8. popraviti ali nadomestiti naprave, ki so jih po veljavnih predpisih dolžni vzdrževati stanovalci;
9. skrbeti, da se kvarijo vodovodne, električne, plinske in ogrevalne inštalacije, prav tako mora skrbeti za redno vzdrževanje napeljav;
10. redno poravnavati obveznosti, ki izhajajo iz upravljanja večstanovanjske stavbe;…

Prepovedana dejanja

Stanovalci ne smejo:

1. ogrožati varnosti stanovalcev ali povzročati škode na hiši in nasadih;
2. odlagati smeti in odpadkov na mestih, ki niso za to določena;
3. metati odpadkov v stranišča, vodovodne školjke, odtočne cevi in kanale;
4. kakorkoli povzročati prekomeren hrup v stanovanju in skupnih prostorih;
5. kakorkoli ovirati prehodnost stopnišč, hodnikov, kletnih in skupnih prostorov ter dvorišč;
6. uporabljati vodovodne, električne in druge napeljave na način, ki lahko povzroči okvare ali požar;
7. puščati vključene električne ali druge napeljave v stanovanju brez nadzora;
8. uporabljati dvigal in drugih naprav v nasprotju z navodili za njihovo uporabo;
9. spreminjati zunanjega videza zgradbe brez ustreznih soglasij;
10. v prostorih hiše proti predpisom shranjevati ali odlagati vnetljivih, eksplozivnih tekočin ali snovi;
11. stepati preproge in druge predmete na oknih, z balkonov oziroma izven za to določenih mestih;
12. parkirati vozila ali postavljati ovir na dostopih za intervencijska vozila;
13. parkirati počitniških hišic, tovornih vozil, avtobusov na mestih, ki so določena za osebna vozila;
14. v kleteh, garažah in drugih prostorih, ki pripadajo stanovanju, ne smejo imeti priključene zamrzovalne skrinje ali opravljati manjših obrtniških del, če nimajo zasebnega števca;…

Splošna določila:

1. skupni prostori in naprave morajo biti dostopni vsem stanovalcem hiše v skladu z njihovim namenom;
2. dostop v skupne prostore, kot so kotlovnica in podobne naprave, imajo samo pooblaščene ali zadolžene osebe;
3. stanovalci lahko v svojih stanovanjih redijo domače živali le pod pogojem, da pri tem ne motijo drugih stanovalcev pri uporabi stanovanj ali skupnih prostorov;
4. skupnost stanovalcev lahko odloča tudi o drugih zadevah, ki jih ta hišni red ne vsebuje.

Upravljanje s stanovanjskimi in poslovnimi prostori

Pravno premoženjske naloge

• Zastopanje lastnikov pred upravnimi organi.
• Vlaganje tožb v imenu etažnih lastnikov za plačilo stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike.
• Vložitev izključitvene tožbe v imenu etažnih lastnikov.
• Zbiranje podatkov, potrebnih za prijavo vpisa registrskih podatkov v kataster stavb.
• Prijava vpisa stanovanj in nestanovanjskih posameznih delov Geodetski upravi Republike Slovenije v skladu s 189. členom Stanovanjskega zakona (URL RS, št. 69/03 in 18/04 ZVKSES).

Finančno računovodske naloge

• Vodenje sredstev računa rezervnega sklada in gospodarno ravnanje z njimi.
• Ugotavljanje finančnih obveznosti, razdelitev stroškov v skladu s pogodbo o medsebojnih razmerjih, izdelava in dostava obračunov.
• Inkaso obveznosti etažnih lastnikov.
• Opominjanje dolžnikov s strani upravnikov v primerih, ki jih določa zakon ali pogodba.
• Evidentiranje akontativnih in drugih prihodkov po virih ter poravnava obveznosti.
• Vodenje knjigovodstva in finančnega poslovanja.
• Izdelava zakonsko določenih obračunov in bilanc.
• Izdelava letnih obračunov obveznosti in vplačil upravljanja.

Tehnično-strokovne naloge

• Pregled stanovanjske stavbe ter zbiranje podatkov o potrebnih vzdrževalnih delih ali prenovi.
• Izdelava načrta vzdrževanja (za obdobje enega do petih let) stanovanjske stavbe, organiziranje obravnave načrta ter njegove verifikacije po lastnikih.
• Izdelava terminskega plana izvedbe načrta z oceno predvidenih stroškov vzdrževanja.
• Izračun mesečnega prispevka v rezervni sklad in obveščanje etažnih lastnikov v tej zvezi.
• Popis, objava del ter zbiranje ponudb, cenikov, predračunov. Izdaja naročil za vzdrževalna dela manjše vrednosti.
• Pridobitev ustreznih soglasij in dovoljenj za izvajanje vzdrževalnih del.
• Priprava in sklepanje pogodb o izvajanju večjih vzdrževalnih del in dolgoročnih pogodb o servisiranju (redna servisna dela na skupnih delih in napravah).
• Organiziranje nadzora pri izvajanju del. Izdelava letnega poročila o delu upravnika za posamezno večstanovanjsko stavbo.
• Organizacija odprave napak v garancijski dobi. Organizacija nalog, potrebnih za izvršitev inšpekcijskih odločb.
• Oštevilčenje in označitev stanovanj in drugih prostorov z identifikacijskimi oznakami po 7. členu stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03 in 18/04 ZVKSES).

Organizacijsko-administrativne naloge

• Pridobitev, nastavitev, ureditev, vodenje ter ažuriranje evidenc o lastnikih, pooblaščenih zastopnikih in najemnikih.
• Pridobitev, nastavitev in ažuriranje evidenc o posameznih delih in skupnih prostorih.
• Zbiranje in posredovanje podatkov potrebnih za vzpostavitev in vodenje katastra stavb.
• Sporočanje o spremembah lastništva posameznega dela stavbe Geodetski upravi Republike Slovenije.
• Koordiniranje in spremljanje izvajanja sprejetih odločitev ter obveščanje lastnikov.
• Omogočanje vpogleda v pogodbe, sklenjene s tretjimi osebami glede poslov obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe.